مصر تفتح قضية قانون الإيجار القديم بعد 75 سنة... وأحد الملاك: كدنا ننقرض وتغلق القضية

ينقسم الشارع المصري اليوم حول مشروع القانون الجديد الذي سيحلّ محلّ قانون الإيجار القديم الصادر سنة 1947، والمزمع إصداره منتصف شهر حزيران (يونيو) المقبل، ليبدأ سريانه مع السنة المالية الجديدة مطلع تموز (يوليو) 2025، رغم وجود مطالبات بإرجاء إصدار القانون إلى فصل تشريعي مقبل. ما هي قضية الإيجار القديم في مصر التي امتدت لنحو 75 سنة؟ وما هي ملامح القانون الجديد المزمع إصداره خلال عام 2025؟ ولماذا انتقده الملاك والمستأجرون؟ وما هي مطالب كلا الطرفين؟

بداية الحكاية

بعد نهاية الحرب العالمية الثانية عام 1945، كانت مصر تعاني من أزمة سكن طاحنة، مع ارتفاع كبير في الإيجارات، وزيادة في عدد السكان في المدن، مما خلق طلبًا شديدًا على الوحدات السكنية، فبدأت الحكومة تتدخل لحماية المواطنين من جشع بعض الملاك.

وكان قانون 121 لسنة 1947 من أوائل القوانين التي وضعت سقفًا للإيجارات، وتبعته قوانين أخرى خلال الخمسينيات والستينيات، خصوصاً في عهد الرئيس الراحل جمال عبدالناصر، مع ترسيخ فكرة "العدالة الاجتماعية"، وأصبحت العلاقة إيجارية ثابتة لا يمكن تغييرها، بل تورّث للأبناء، وتدفع بسعر رمزي، الأمر الذي حوّل عقود الإيجار القديم إلى عقود إذعان، على حد قول مراد منير (محاسب سابق بسيتي بنك ولديه دراسة اقتصادية عن قانون الإيجار القديم وأثره على منظومة الإسكان والاقتصاد الكلي) لـ"النهار" إن "الحكومة المصرية في الخمسينيات وضعت تسعيرة جبرية لكل شيء حتى الخضراوات، لكنها كانت تغير هذه التسعيرة بناء على تطورات السوق، فيما ظلت التسعيرة الجبرية للإيجار القديم ثابتة لأكثر من نصف قرن، من دون الوضع في الاعتبار غلاء المعيشة وارتفاع معدلات التضخم".

ثم صدرت تعديلات أكثر تشددًا خلال الستينيات، جعلت الإيجار ثابتًا مدى الحياة، ومنحت الورثة الحق في البقاء في الوحدة بعد وفاة المستأجر الأصلي. وخلال عهد السادات، تمّت المحافظة على هذه القوانين مع بعض التعديلات البسيطة، ممّا رسخ ما يُعرف اليوم بـ "الإيجار الأبدي الثابت".

تأثيرات القانون على السوق العقارية

رغم نوايا العدالة الاجتماعية، أدّى هذا القانون إلى هروب الاستثمارات العقارية من بعض المناطق، وتدهور حال الوحدات المؤجرة، لأن المالك لم يكن يستطيع رفع الإيجار أو حتى إخلاء الوحدة، وخلق فجوة كبيرة بين أسعار الإيجار القديم والجديد.

وبعدما استشعرت مصر مخاطر قانون الإيجار القديم على المجتمع والاقتصاد، بدأت خلال فترة التسعينيات تتحدث عن ضرورة تعديل القانون. وبالفعل، في عام 1996 صدر قانون الإيجارات الجديد، الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر فقط للوحدات الجديدة بعد هذا التاريخ (أي لا يطبّق بأثر رجعي). أما الوحدات التي خضعت للقانون القديم، فلم تُمسّ حتى الآن، رغم كثرة مطالبات الملاك.

الوضع الآن

بعد 75 سنة، ما زال هناك نحو 3 ملايين وحدة خاضعة لقانون الإيجار القديم، تصل قيمتها السوقية لنحو 400 مليار دولار، من بينها مليونا وحدة مغلقة. وتُناقش الحكومة والبرلمان الآن مشروع قانون جديد يقترح رفع الحد الأدنى للإيجار إلى 1000 جنيه في المدن، وإلى 500 جنيه في القرى، مع زيادة سنوية بنسبة 15% لمدة 5 سنوات يتم بعدها تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر.

مطالب الملاك والمستأجرين

يطالب منير وهو أحد الملاك المتضررين أيضاً من قانون الإيجار القديم بضرورة استدراك الخطأ الذي وقعت فيه الحكومات منذ الخمسينيات، عندما أجبرت الملاك على تثبيت القيمة الإيجارية وتعويض الملاك عن حقوقهم الضائعة منذ نصف قرن عبر تقديم تعويضات أو حوافز انتقالية من خلال تأسيس "صندوق التسويات والتعويضات العقارية"؛ وذلك عبر التحرير الفوري للعلاقة بين المالك والمستأجر، من دون الانتظار 5 سنوات أخرى كمرحلة انتقالية، ومساهمة الدولة في تطوير وحدات الإيجار القديم المتهالكة نتيجة إهمال السكان لصيانتها على مدار عقود، وأن تتحمل الحكومة المصرية مهمة توفير سكن ملائم للمستأجرين بنظام الإيجار القديم، قائلاً "الدولة المصرية قادرة على توفير نحو 800 ألف وحدة سكنية بديلة للمستأجرين محدودي الدخل"، موضحاً أن ثلاثة ملايين وحدة أخرى بنظام الإيجار القديم هي وحدات تجارية وإدارية أو وحدات يمتلكها أشخاص قادرون مالياً، وبالتالي الدولة لن توفر لأي منهم وحدة بديلة".

وحول دفاع المستأجرين الذي يقول إن العقد شريعة المتعاقدين، وعلى الملاك تقبل ذلك، يقول منير هذه القاعدة مقبولة عندما يكون العقد برضاء الطرفين، لكن "والدي عندما أجّر شقة لجارنا بـ 35 جنيهاً في الشهر، أحضر لنا لجنة من الإسكان، فأجبرتنا على خفض القيمة الإيجارية إلى 12 جنيهاً، فأصبح العقد هنا عقد إذعان؛ وفيه ظلم للمالك".

وأضاف منير أن قانون الإيجار القديم كان استثنائياً نظراً إلى تبعات الحرب العالمية الثانية. وفي فرنسا، كان هناك قانون مشابه ثم ألغي بعد نحو 5 سنوات. أما في مصر فامتدّ لـ75 سنة.

وبشأن ادعاء المستأجرين بأنهم سددوا "خلو رجل" (وهي قيمة من المال يدفعها المالك للمستأجر مقابل خروجه من الوحدة السكنية، وفي بعض الأحيان يسدد المستأجر الجديد القيمة نفسها للمالك مقابل استئجار الوحدة السكنية)، أكّد منير أن "خلو الرجل" مجرّم بموجب القانون؛ لذلك كان العديد من الملاك يحرصون على توقيع العقود في الأقسام، ولم يكن هناك قبل الثمانينيات ما يعرف بـ"خلو الرجل"... وعليه أن يدرك أن الوحدة إيجار وليست تمليكاً"، معلّقاً "الحكومة كانت تنتظر حتى ينقرض المالك والمستأجر وتغلق القضية".

وعلى صعيد آخر، شدّد شريف الجعار، رئيس اتحاد مستأجري الإيجار القديم، على أن مطالب المستأجرين لا تقتصر على تعديل نصوص قانون الإيجار القديم أو الفترات الانتقالية، بل تنطلق أساسًا من ضرورة الالتزام بأحكام المحكمة الدستورية العليا التي أقرت بإنهاء العلاقة الإيجارية بعد امتداد واحد فقط لورثة المستأجر الأصلي، مع عدم تثبيت قيمة الإيجار.